Что такое капитальный ремонт дома

 

В капитальный ремонт многоквартирного дома входит комплекс ремонтных работ, направленных на устранение существенных недостатков здания, в том числе с целью предупреждения возможных негативных последствий. Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома, а какие в текущий? Что такое минимальный размер взноса за капремонт? 2022 год.

Текущий и капитальный ремонт дома: в чем отличия?


Принципиально важно отличать капитальный ремонт от текущих ремонтных работ, так как от правильной квалификации проводимых работ напрямую зависят права и обязанности сторон и других участников отношений в жилищной сфере.

Например, в договорах предоставления в возмездное пользование недвижимости (аренда, наем) текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. К тому же финансирование этих видов ремонта производится из разных источников.

Особенности каждого вида ремонта основываются на различии целей, периодичности и объемов ремонтных работ.

Текущий (предупредительный) ремонт – это мероприятия, систематически проводимые с целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки, коммуникаций здания и работы по устранению малозначительных повреждений и поломок.

Примерный комплекс мер, реализуемых в рамках текущего ремонта, содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК ), утвержденном Федеральным агентством по строительству и ЖКХ (в настоящее время – Минстрой).

Текущий ремонт имеет планово-предупредительный характер. Предупредительные ремонтные работы не требуют перерывов в полноценном пользовании помещениями здания жильцами, проводятся периодически и достаточно часто, кроме того, такие работы менее затратны, чем капремонт.

Зачастую грань между капитальным и текущим ремонтом является условной, так как объектами ремонтных работ выступают одни и те же конструкции и их элементы.

В ходе капремонта заменяется или подлежит восстановлению элемент, который пришел в негодность, а сфера текущего ремонта – поддержание конструкций в исправном состоянии на протяжении установленного срока эксплуатации. Например, устранение протечки кровли является текущим ремонтом, а замена всей крыши дома – капитальным.

Текущие работы проводятся и финансируются жилищно-эксплуатационными компаниями из поступлений квартирной платы и арендных платежей.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме оплачивается за счет целевых платежей владельцев.

Также необходимо отличать капремонт от работ по реконструкции здания. При реконструкции, в отличие от ремонта, проводятся мероприятия по изменению ключевых параметров МКД (этажности, площади) или полной замена несущих конструкций.

Что это такое

Определение капремонта и связанных с ним работ регламентировано в гражданском законодательстве, а особенности проведения аналогичных мероприятий с объектами жилой недвижимости раскрыты в нормах ЖК РФ и иных актах жилищной сферы. По общему правилу, в состав капремонта объекта недвижимости входят:

  • комплекс работ, связанных заменой или восстановлением отдельных частей и элементов несущих строительных конструкций и перекрытий;
  • аналогичные работы на строительных конструкциях или их частях, не отнесенных к перечню несущих;
  • восстановление, либо полная или частичная замена инженерно-технических коммуникаций многоквартирного здания.

Применительно к проведению капремонта жилищного фонда указанные общие направления строительных работ будут раскрыты в перечне общедомового имущества конкретного дома, подлежащего замене или восстановлению.

Исходя из особенностей жилищного фонда, капремонт может проводиться в виде плановых или аварийных работ. Внеплановые работы заказываются в случаях:

  1. если текущее состояние конструкций может повлечь существенное повреждение или разрушение объекта;
  2. если определено воздействие обстоятельств непреодолимой силы, носящей стихийный и внезапный характер (например, разрушительные стихийные явления);
  3. если состояние отдельных несущих или иных строительных конструкций препятствует основному целевому назначению многоквартирного здания – безопасному проживанию граждан.

Закон допускает проведение ремонта в зданиях, признанных в официальном порядке аварийными, только для устранения угрозы безопасности жильцам до момента выделения им иных жилых помещений.

Проведение планового ремонта осуществляется путем включения многоквартирных зданий в региональные перечни (реестры), которые ведут исполнительные органы власти субъектов РФ. Составление указанных перечней является одним из элементов механизма реформирования жилищного фонда, поскольку средства на проведения очередного этапа капремонта аккумулируются за счет перечислений (взносов) собственников жилья.

Указанный перечень предусматривает отнесение капремонта каждого дома к определенному календарному периоду - году. Поскольку перечни утверждаются на региональном уровне и размещаются в открытом доступе, заинтересованные лица имеют возможность в любой момент установить, включен ли их дом в реестр на проведение капремонта, и в каком году будут осуществляться запланированные работы.

Минимальный размер взноса

На владельцев квартир и нежилых площадей, расположенных в МКД (многоквартирном доме), законодательно возложена обязанность полного финансирования капитального ремонта общедомового имущества.

Уплаченные ежемесячные взносы аккумулируются в специализированном целевом фонде капремонта, формируемом двумя способами:

  • На отдельном банковском счете МКД (накопленные деньги расходуются на конкретный дом);
  • Накопление средств на коллективном счете, управляемом региональным оператором, который осуществляет все организационные мероприятия по капитальному ремонту жилищного фонда в отдельно взятом субъекте в соответствии с утвержденной властями региона программой капремонта.

Минимальный обязательный взнос утверждается законодательно в каждом регионе страны.

Расчет суммы взноса для конкретного собственника производится в рублях путем умножения установленного тарифа на общую площадь помещения, имеющегося в собственности гражданина или юридического лица.

Размеры взносов могут различаться в зависимости:

  1. От принадлежности к территории конкретного муниципального образования;
  2. Типа МКД;
  3. Количества этажей;
  4. Фактического срока эксплуатации;
  5. Стоимости и объемов ремонтных работ;
  6. Срока эксплуатации элементов общедомового имущества.

Иные работы, кроме установленных ЖК РФ, могут выполняться только за счет превышающей части взноса на капитальный ремонт.

Перечень работ, включаемых в капремонт

За счет ежемесячных финансовых накоплений, аккумулируемых от взносов жильцов многоквартирных домов, можно выполнить достаточно внушительный перечень ремонтно-восстановительных и монтажных работ, считающихся капитальным ремонтом.

Как указано в законодательстве, капремонт дома предполагает выполнение регламентируемых законодателем работ по устранению разноплановых неисправностей и изношенных элементов конструкций в доме, отнесенных к общедомовому имуществу, включая разные работы по восстановлению, смене конструкций и систем дома для улучшения эксплуатационных свойств общего имущества правообладателей жилья в многоквартирном доме.

Одним из базовых направлений при проведении капитального домового ремонта выступает ремонт стен и фасадов, позволяющий:

  • отремонтировать, утеплить домовые фасады и цоколи;
  • отремонтировать и, при необходимости, остеклить балконы и лоджии;
  • поменять оконные и балконные заполнения на более шумоизоляционные варианты;
  • сменить либо отремонтировать водосток;
  • отремонтировать домовые пожарные лестницы;
  • поменять либо отремонтировать покрытие домовой кровли;
  • обустроить козырьки над лоджиями, балконами, входами в подъезды, подвальные помещения;
  • выполнить ремонт отмостки;
  • отремонтировать наружные стены общедомовых лифтовых шахт.

Следующее важно направление в сфере капремонтных работ – восстановление надлежащего состояния подвалов и фундамента многоквартирного дома. Для указанных целей могут проводиться следующие работы, финансированные, в том числе, и из императивных регулярных взносов правообладателей квартир:

  • ремонт домового фундамента;
  • антисептирование конструктивных элементов многоквартирной постройки;
  • ремонт входов в подвальные домовые помещения;
  • герметизация мест, где есть пересечение инженерных систем с элементом фундамента и т. п.

Помимо перечисленных работ, из фондов капремонта могут финансироваться ремонтные работы, связанные с восстановлением надлежащего состояния чердаков и кровли, а именно:

  • смена, ремонт чердачных помещений и кровли, их противопожарная обработка;
  • обработка антисептиками деревянных конструкций;
  • ремонт либо замена поддонов;
  • нормализация, восстановление температурного и (или) влажностного режима;
  • герметизация, ремонтные работы для починки воздуховодов, газоходов и иных подобных систем;
  • смена, ремонт парапетных решеток;
  • работы по смене, ремонту элементов внутреннего водостока и т. п.

При капитальных ремонтных работах также может выполняться реставрация лестничных конструкций с заменой ступенек, ограждений домовых лестничных площадок и иные работы.

Довольно значительная часть ремонтных работ, выполняемых при домовом капремонте, связана с восстановлением состояния и улучшением входных площадок и дверных наполнений. В рассматриваемую категорию работ, финансируемых из фондов капремонта, включаются следующие мероприятия:

  • смена, ремонт подъездного освещения;
  • замена, ремонт подъездных входных дверей;
  • работы по смене, ремонту дверей в мусорокамерах;
  • укрепление, восстановление, частичная смена лестничных ступеней, ремонт входной площадки и т. п.

Капитальный ремонт включает и замену, восстановление, улучшение внутридомовых инженерных систем в многоквартирных домах. За счет финансов капремонта можно:

1. Отремонтировать центральное отопление:

  • сменить и отремонтировать стояки, домовые трубопроводы, подводки к системам общедомового отопления;
  • установить запорную арматуру;
  • монтировать отопительные приборы с пристроенными и встроенными терморегуляторами с автоматическими механизмами;
  • сменить либо отремонтировать тепловые завесы;
  • реконструировать системы панельного управления;
  • наладить функционирование систем отопления;
  • монтировать автоматические балансировочные клапаны на отопительных конструкциях и т. д.

2. Отремонтировать, усовершенствовать вентиляционные системы дома:

  • поменять вентиляционные решетки;
  • прочистить системы вентиляции и т. д.;

3. Обеспечить организацию горячей и холодной водоснабжающих систем:

  • поменять и отремонтировать трубопроводы, если они принадлежат к общедомовым системам;
  • монтировать запорную арматуру;
  • сменить разводку труб;
  • монтировать счетчики и т. д.

4. Произвести ремонтные работы домовых систем канализации и водоотвода.

5. Отремонтировать иные системы в доме (внутридомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарные системы).

В капитальный ремонт могут также включаться работы по восстановлению функций и улучшению мусоропроводов, лифтов, включая обеспечение доступности общедомовых лифтов для инвалидов, а также внутренняя домовая отделка (когда был нарушен внешний вид отделки из-за выполнения ремонтных работ по дому) и благоустройство двора.

Таким образом, в капремонт включается довольно обширный перечень ремонтных работ, касающихся благоустройства общедомового жилого пространства. Благодаря накоплениям в фонде финансовых взносов российских граждан на капитальный ремонт со временем предполагается значительно улучшить жилищный фонд в большинстве российских регионов.

Соответственно, оплата взносов, воспринимаемая многими россиянами как очередные “поборы” коммунальных хозяйств, имеет и свои положительные стороны. К тому же у граждан в рассматриваемой ситуации нет выбора: оплачивать обязательные взносы на капремонт – обязанность всех правообладателей квартир в многоквартирном доме.
Законодателем предусмотрено лишь 2 исключения:

  1. Если жильё, в частности, дом признается аварийным и подлежит сносу;
  2. Если земля под домом требуется для муниципальных нужд.

Как выписать человека из квартиры без его согласияПравовые особенности договора купли-продажи земельного участкаУсловия и порядок отчуждения земельного участкаПодробно о расчете налога на землюСубсидии и льготы на оплату жилья и коммунальных услугКак обменять дом на квартиру с доплатой
Фото 1

Капитальный ремонт здания — что это такое?

Понятие капремонта раскрыто в ГК РФ. Это работы по замене (восстановлению):

  • Строительных конструкций (кроме несущих) и их составляющих;
  • Инженерно-технических коммуникаций;
  • Частей несущих строительных конструкций.

При капитальном ремонте устраняются неисправности изношенных частей общедомового имущества путем восстановительного ремонта, осуществляется их замена на аналогичные либо с лучшими эксплуатационными характеристиками.

Если позволяют технические возможности, то осуществляется модернизация жилого дома с учетом современных требований в сфере эффективного использования различных видов ресурсов (оснащение счетчиками теплоэнергии, электричества, воды, газа) и улучшения степени комфортности проживания.

Исходя из объема выполняемых работ, выделяют:

  1. Комплексный ремонт, осуществляемый с целью восстановления всех поврежденных частей общедомового имущества. После завершения такого ремонта техническое состояние здания должно полностью соответствовать всем строительным нормам и эксплуатационным требованиям.
  2. Выборочный капремонт предполагает замену или ремонт отдельных составляющих здания, определенных элементов инженерных коммуникаций.

Выборочные ремонтные работы выполняются тогда, когда проведение комплексного ремонта невозможно или сопряжено со значительными трудностями.

Это могут быть ситуации, когда:

  • Значительные повреждения одних конструкций угрожают сохранности остальных частей зданий;
  • Отсутствует экономическая целесообразность проведения комплексного ремонта здания или существуют особенности его финансирования;
  • Может потребоваться ограничение или временное прекращение эксплуатации дома.

Также помимо планового капитального ремонта выделяют неплановый (аварийный), который проводится для восстановления ущерба, причиненного строительным конструкциям дома в результате каких-либо чрезвычайных ситуаций.

Капремонт в аварийных домах разрешается проводить только в случаях, когда существует угроза безопасности для проживающих в них до запланированного срока сноса граждан.

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • http://kvartira3.com/chto-vhodit-v-kapitalnyj-remont-mnogokvartirnogo-doma/
  • https://law03.ru/housing/article/chto-vxodit-v-kapitalnyj-remont-mnogokvartirnogo-doma
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/raboty-vhodyashhie-v-kapitalnyj-remont-mnogokvartirnogo-doma.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий