Добросовестный приобретатель земельного участка судебная практика

 

Понятие «добросовестный приобретатель». Обзор судебной практики. Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества? Если вы все-таки оказались в подобной ситуации. Кук у добросовестных приобретателе истребовали земельные участки по решениям судов по искам администрации г. Сочи? Разговор с адвокатом А. Радулевичем

Содержание

О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя

Таким образом, поскольку при предъявлении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки надлежащему собственнику земельного участка не удастся избежать рассмотрения вопроса о добросовестности его приобретателя, собственнику целесообразно сразу заявлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Тем более что и срок исковой давности по виндикационному иску и по иску о применении последствий недействительности сделки в настоящее время одинаков и составляет три года.

Кто является добросовестным приобретателем? Как и какими средствами доказать, что имеешь право на защиту

Законодательством установлено кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ – законодатель определяет добросовестного приобретателя — как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Встречный иск о признании добросовестным приобретателем

В соответствии с разъяснениями Конституционного суда РФ от ____________г. когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества, но если в такой ситуации собственником заявлен иск о возврате имущества и при этом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Решение суда о признании добросовестным приобретателем

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 1*.1*.20** года признано недействительным зарегистрированное на П*** О.С. право собственности на земельный участок площадью 6** кв.м. с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, расположенный по адресу : г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/в, признано недействительным зарегистрированное за И*** Т.Э. право собственности на земельный участок площадью 6** кв.м. с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, расположенный по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/г. Решение вступило в законную силу.

Является ли третий покупатель земельного участка добросовестным покупателем

Я купила земельный участок в 2012 г. При покупке участка были проверены все документы и после гос. регистрации получено свидетельство на собственность. Никаких сомнений по поводу сделки по этому участку не было. Раньше на этом месте были дачи, который в тот момент были все заброшены. В этом году выяснялось, что бывший собственник оформил эти участки на себя не совсем законно, воспользуясь пробелами в законодательстве. А именно, т.к. эти дачи были еще 50-х г. и документы на них не были оформлены по новому законодательству и они нигде не отражались и когда бывший собственник их стал оформлять на себя ему сказали, что это земля никому не принадлежит и после оформления всех необходимых документов вот так он и стал собственником их. Но когда я у него покупала мне это ничего не было известно. На участок соседа нашелся, тот которому раньше принадлежала дача и у него есть необходимые документы. И сейчас дело передано в суд. Есть ли кто то кому принадлежало дача, на котором мой участок я не знаю. Пока никто не обращался. Мне посоветовали продать этот участок, объяснив это тем, что третий покупатель является «добросовестным покупателем» и уже у него никто ничего не отнимет. Правда ли это? Так то и я добросовестный покупатель, т.к. мне ничего не было известно об этом и мной заплачены деньги за него по рыночной цене. Но информации, что именно третий покупатель является добросовестным, у которого уже ничего не могут отнять, я нигде не нашла. Подскажите, правда ли это, что есть такое понятие? Или это не имеет значение, какой по счету покупатель, даже если он добросовестный?

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества — судебная практика по этому вопросу часто интересует не только специалистов, но и участников оборота, приобретших, как выяснилось впоследствии, чужое имущество. В этой статье мы не только раскроем условия защиты покупателей, но и выявим нюансы истребования недвижимости у добросовестного приобретателя.

Как изымали земельные участки у добросовестных приобретателей в городе Сочи? 

Как изымали земельные участки у добросовестных приобретателей в городе Сочи? 

Люди приобретали возмездно земельные участки в одном поселке в городе Сочи. Все эти участки были выданы в свое время неким лицам на основании постановления главы города о передаче земельных участков в собственность. Все это происходило в начале 2000-х годов. 

Позже выяснилось, что передача земельных участков происходила незаконно, поскольку выданные администрацией постановления оказались подложными. Таким образом, следствие посчитало, что земельные участки муниципального земельного фонда незаконно выбыли из муниципальной собственности. Далее «мошенники» перепродали эти земельные участки третьим лицам. Приговором суда по уголовному дело было признано, что постановления главы города, на основании которых первоначально земельные участки выбыли из муниципальной собственности, являются незаконными. Т.е. фактически суд признал, что в результате мошеннических действий неких лиц из муниципальной собственности когда-то давно, в начале XXI века, выбыло какое-то количество земельных участков. 

Новые собственники земельных участков естественно ничего не знали, а многие даже и не подозревали, что идет следствие и суд. Некоторые земельные участки были многократно перепроданы. 

После того, как приговор вступил в силу, в 2022 году администрация города Сочи инициировала судебные процессы против добросовестных приобретателей земельных участков. 

Суды удовлетворяли исковые требования администрации. Дело в том, что приговор суда по уголовному делу имеет преюдициальное значение для суда по гражданскому делу. Этот приговор по уголовному делу и стал основанием для истребования земельных участков от добросовестных приобретателей.

В итоге все свелось к тому, что гражданам пришлось искать различные способы договориться с администрацией города о том, что бы оставить земельные участки у себя в собственности. Некоторые владельцы вынуждены были заключать мировое соглашение с условием компенсации. 

Некоторые граждане дошли до Верховного суда, но и там дела были проиграны. 

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше. Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:

  1. Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от № 143 (п. 11).
  2. Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от № 4-г-281/2014).
  3. Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от № Ф04-23620/2015).
  4. Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от № 18-КГ16-32.

Что говорит Гражданский кодекс о возможности истребовать имущество от добросовестного приобретателя?

Фото 2
Что говорит Гражданский кодекс о возможности истребовать имущество от добросовестного приобретателя?

Конституция РФ устанавливает, что никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда.

Статья 301 ГК РФ:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статья 302 ГК РФ:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Таким образом, закон защищает «первоначального» собственника, если имущество выбыло из его собственности не по его воле. И собственник может обратиться в суд с исковым заявлением об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. 

Кто такой добросовестный приобретатель

Им выступает гражданин по ст. 302 ГК, который совершал сделку по покупке недвижимости, оборудования или других ценностей без наличия информации о том, что его пытаются обмануть, поэтому на это имущество претендуют другие лица.

Статья 302, ГК. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Если же покупатель знал о том, что продавец незаконным способом присвоил себе имущество, которое принадлежит на самом деле другим лицам, то назвать его добросовестным покупателем невозможно.

Что говорит ст. 302 ГК

Дополнительно в этом законодательном акте указывается, что человек или компания могут становиться жертвами мошенников. Они уплачивают значительные средства за имущество, которое на самом деле принадлежит другим лицам.

Кто такой добросовестный приобретатель квартиры? Смотрите видео:

В судебной практике такие дела считаются достаточно сложными. Это обусловлено тем, что честные покупатели должны доказать, что они действительно не причастны к мошеннической схеме, поэтому у них просто не было сведений о том, что продавец совершает аферу.

В каких случаях присваивается такой статус

Получить такой статус можно исключительно в двух ситуациях:

  • покупка имущества, представленного машиной, жильем или землей, у человека, не имеющего правом продавать его;
  • при этом покупатель не мог знать о том, что у продавца не было право продавать объект.

Какие сделки с недвижимостью не будут действительными без заверения нотариусом? Ответ по ссылке.

Если имеются данные факторы, то покупатель действительно является добросовестным. Факты должны доказываться на суде официальным способом. Только при таких условиях имеется возможность вернуть свои деньги или не потерять купленное за полную стоимость имущество.

Такие условия приводят к спорной ситуации. Судебная практика показывает, что при принятии решения суд ориентируется на все обстоятельства дела. При этом учитывается, использовалась ли покупателем разумная осторожность при заключении сделки, на основании которой им было куплено конкретное имущество.

Такие условия приводят к спорной ситуации. Судебная практика показывает, что при принятии решения суд ориентируется на все обстоятельства дела. При этом учитывается, использовалась ли покупателем разумная осторожность при заключении сделки, на основании которой им было куплено конкретное имущество.

Понятие разумной осторожности

Такая осторожность включает в себя некоторые нюансы:

  • пользовался ли покупатель разными мерами, позволяющими узнать, является ли продавец непосредственным владельцем имущества;
  • осматривалась ли квартира, участок земли или другой предмет перед покупкой;
  • не является ли цена чрезвычайно высокой или низкой;
  • располагал ли покупатель информацией о том, что третьи лица претендуют на покупаемое имущество.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Истец, являющийся истинным владельцем ценности, должен обладать доказательствами того, что у него действительно имеются на нее права. Дополнительно должны иметься официальные подтверждения того, что на сегодняшний день имущество находится в распоряжении незаконного владельца.

Добросовестный приобретатель

Одним из самых красноречивых примеров этой нормы является последняя практика рассмотрения споров добросовестных приобретателей автомобилей, не прошедших таможенное оформление. Причем далеко не сразу суды пришли к выводам о возможности реализации всех прав собственника и одновременно добросовестного приобретателя в отношении своего автомобиля. Первоначально суды придерживались той позиции, что в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О безопасности дорожного движения», п. 9 Положения о паспортах транспортных средств и паспортах шасси транспортных средств, утв. Приказом МВД России, Министерства промышленности и энергетики РФ и Министерства экономического развития и торговли РФ от 23 июня 2005 г. N 496/192/134 «Об утверждении Положения о паспортах транспортных средств и паспортах шасси транспортных средств», регистрации транспортного средства препятствует отсутствие документа, удостоверяющего соответствие транспортного средства установленным требованиям безопасности дорожного движения, а также отсутствие Паспорта транспортного средства, выдаваемого таможенными органами.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Фото 3
Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

Возможно ли истребование имущества от добросовестного приобретателя? Подробнее
  1. При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
    • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
    • было у них похищено;
    • выбыло из владения другим путем против их воли.
  2. При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом , указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

ВАЖНО! Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).

Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а, следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

Защиты своих прав на приобретенный земельный участок

Соответствующее дело приведено в Обзоре судебной практики Президиума Высшего Арбитражного Суда по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения ( Информационное письмо от № 126). Между предпринимателем и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи спорного объекта, право собственности на которое было зарегистрировано за акционерным обществом. На основании договора мены, заключенного между акционерным обществом и организацией, право собственности на объект зарегистрировано за последней.

Рекомендуем прочесть: Вернуть в магазин серебро

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2004 году была внесена статья 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», которая начала действовать с 2005 года.

Как истребовали земельные участки от добросовестных приобретателей в городе Сочи

Согласно гражданского законодательства при определенных обстоятельствах имущество можно истребовать от добросовестного приобретателя. В настоящей статье мы рассмотрим практический аспект истребования земельных участков у добросовестных приобретателей на примере дел, случая истребования земельных участков в городе Сочи. Однако надо иметь в виду, что все сказанное может касаться любого имущества. Об изъятии земельных участков мы говорим постольку, поскольку изъятие именно земельного участка может быть наиболее существенно для гражданина, если он добросовестный приобретатель.

Что значит «добросовестный приобретатель»? 

Что значит «добросовестный приобретатель»? 

Согласно гражданского законодательства при определенных обстоятельствах имущество можно истребовать от добросовестного приобретателя. В настоящей статье мы рассмотрим практический аспект истребования земельных участков у добросовестных приобретателей на примере дел, случая истребования земельных участков в городе Сочи. Однако надо иметь в виду, что все сказанное может касаться любого имущества. Об изъятии земельных участков мы говорим постольку, поскольку изъятие именно земельного участка может быть наиболее существенно для гражданина, если он добросовестный приобретатель.  

Добросовестный приобретатель - это лицо, которое приобрело имущество и не знало, что другая сторона по сделке не имела право его отчуждать. Соответственно, если лицо знало, что продавец не имел право отчуждать имущество, то приобретатель будет недобросовестным.

В городе Сочи рассматривались многочисленные иски об истребовании у добросовестных собственников земельных участков. В настоящее время в основной своей массе судебные процессы завершены. В рамках рассмотрения судебных дел у добросовестных приобретателей были истребованы земельные участки.

На видео ниже, я и адвокат из города Сочи Александр Радулевич рассуждаем на тему истребования земельного участка от добросовестного приобретателя. Адвокат Александр Радулевич как раз участвовал в делах об истребовании земельных участков в городе Сочи.

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

Разберем некоторые из них:

  1. Начнем с постановления Конституционного суда от № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от № 5-КГ19-88).
  2. Правом на предъявление виндикационного иска обладает только собственник или наниматель квартиры (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ )..
  3. Конституционный суд пояснил, что в применяемом судами толковании ст. 302 ГК РФ данная статья распространяет своедействие на земельные участки (Определение Конституционного Суда РФ от N 2092-О).
  4. В апелляционном определении от по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

О позициях Консутитуционного Суда РФ по вопросам приобретательной давности читайте статью КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Москва, Кадашевская набережная, 22

Фото 4

Таким образом, если собственник обратится в суд с иском о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности и в ходе рассмотрения дела выяснится, что приобретатель является добросовестным (ст. 302 ГК), в иске собственнику должно быть отказано. В настоящее время подобный подход нашел отражение и в практике Верховного Суда РФ (Бюллетень ВС РФ, 2004, N 4, с. 2).

Добросовестный покупатель земельного участка

Судебные споры между первоначальными собственниками недвижимости (или их наследниками), которые лишились своего имущества в результате мошеннических действий «черных риэлторов», и добросовестными приобретателями этого имущества, в последнее время стали обыденными для районных судов.

Рекомендуем прочесть: Какие права имеет человек прописанный в квартире

Рекомендации адвоката А.Радулевича, как не потерять сове имущество

Рекомендации адвоката А.Радулевича, как не потерять сове имущество

Никто не застрахован от любых жизненных ситуаций. Такой случай, который произошел в городе Сочи может еще не раз повториться. Ведь приобретатели имущества действовали добросовестно, являлись добросовестными собственниками (как они думали), и не предполагали, что им придется судиться за свои участки. В течение всего периода, пока шло следствие и судебные процессы в городе Сочи, никаких обременений, арестов на земельные участки никто не налагал. Некоторые люди даже приобретали земельные участки в момент следственных действий. 

Рекомендация при приобретении подозрительных земельных участков

  • Возьмите выписку из реестра недвижимости. Проверьте наличие обременений. 
  • Обратитесь в правоохранительные органы, с просьбой дать ответ, фигурирует ли объект недвижимости в каком либо уголовном деле? Делать это надо, если есть соответствующее подозрение. 
  • Получите выписку из единой системы обеспечения градостроительной деятельности, кадастровый паспорт.
  • Обратитесь в органы местного самоуправления с запросом о том, законно ли был выдан земельный участок, если он выдавался на основании постановления главы муниципального образования безвозмездно. 
  • Получите иную информацию об объекте недвижимости и о продавце.
  • Узнайте находится ли продавец в процессе банкротства, если ли в отношении продавца незавершенные исполнительные производства. 

К сожалению гражданский кодекс (ст.ст. 301, 302) трактуются не в пользу покупателей. Поэтому «первоначальный» собственник может истребовать земельный участок. 

С другой стороны, проанализировав практику, можно сделать вывод, что в «группе риска» находится только такие земельные участки, которые когда-то безвозмездно перешли из муниципальной или государственной собственности в частную собственность. 

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

  1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
  2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Отметим, что для жилого помещения, виндикационный иск в отношении которого предъявило публично-правовое образование (РФ, ее регион, район или город) существует однозначный маркер добросовестности - регистрация прав в ЕГРН за добросовестным приобретателем в течение 3-х лет после того, как собственник перестал владеть жильем. Если первоначальный собственник все же надеется на возврат помещения, то ему придется доказать недобросовестность приобретения (п. 4 ст. 302 ГК РФ, действует с ).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

  • родственных связей;
  • служебных связей;
  • участия в уставных капиталах организаций;
  • иных форм аффилированности.

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате.

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения. Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию. Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется.

Нормативное регулирование правоотношений

Фото 5

Чтобы найти ответы на все вопросы, придется поднять пласт законодательства:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 301 и ст. 302);
  • Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам госорганов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2022 г. (касается случаев «самовольного строительства»);
  • Пост. Конституционного Суда РФ от 22 июня 2022 г. N 16-П (постановление Конституционного суда признает одну часть норм ст. 302 ГК РФ соответствующей Конституции, а другую – несоответствующей);
  • Пост. Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 под названием «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, а также других вещных прав».

Необходимо будет пересмотреть судебную практику (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда за № 33-18592/2016; определение ВС РФ от № 4-КГ16-11; апелляционное определение ВС Р. Марий Эл от по делу № 33-2184/2016, а также многие другие).

Традиционно суды отталкиваются от принципа добросовестности приобретателя. Но ничто не мешает вам подтверждать и доказывать добросовестность (чеки, квитанции, договор).

Что делать, если возникла такая сложная ситуация

Если покупатель сталкивается с тем, что другие люди претендуют на имущество и обвиняют его в мошенничестве, то надо знать, что сделать, чтобы защитить свои права.

В этом случае так же имеется несколько действенных советов:

  • не надо сидеть «сложа руки», ожидая, что все разрешится самостоятельно, поэтому надо сразу обращаться к юристам за консультацией;
  • купленное имущество следует сразу застраховать от потери права на него, так как это гарантирует защиту прав;
  • сразу надо обратиться в отделение Росреестра с заявлением, на основании которого запрещаются какие-либо регистрационные действия по отношению к конкретному имуществу, что предотвращает возможные мошеннические сделки, позволяющие менять владельца объекта без присутствия покупателя.

Лишится ли квартиры добросовестный приобретатель? Ответ в этом видео:

Добросовестный приобретатель защищен не всегда

Администрация области решила включить земельный участок лесного фонда, находящийся в собственности Российской Федерации, в границы населенного пункта, имея такие полномочия (ст. 4.1 Федерального закона от № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Категория земельного участка была изменена на «земли поселений». После этого департамент предпринимательства области передал названный участок муниципальному образованию.

Добросовестный приобретатель: судебная практика

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

  1. Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22). ВАЖНО! При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН. Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество. Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п. 36 постановления № 10/22).
Порядок признания добросовестным приобретателем автомобиля Подробнее
  1. Требования о признании добросовестным приобретателем. Такие требования могут быть заявлены в качестве первоначального иска, но чаще всего являются ответной мерой (то есть встречным иском) на заявление об истребовании. Напомним, что основанием доказательной базы в этом случае должны стать:
  • документы и иные доказательства, подтверждающие возмездность сделки;
  • документы и иные доказательства, свидетельствующие, что покупатель не располагал информацией о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества.

ВАЖНО! Внесение спорной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал признается судами возмездной сделкой, так как в ответ участник приобретает право участия в корпорации (п. 37 постановления № 10/22).

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

Суды прямо называют должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от № 18-КГ19-37 указано, что покупатель квартиры была близко знакома с истицей и в курсе ее дел (муж ответчицы был доверенны млицом мужа истицы). Соответственно, приобретя квартиру, выбывшую из владения истицы по недействительным сделкам, ответчица не провяила должной осмотрительности.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

  • личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
  • соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
  • отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
  • наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.
Фото 5

Что показывает судебная практика

Судебная практика по этим вопросам указывает на то, что часто суд принимает как сторону истца, так и покупателя. Для этого учитываются разные нюансы данного дела.

Принимаются в расчет обстоятельства:

  • приобретатели могут пользоваться для своей защиты многими правовыми инструментами;
  • указывается в судебной практике, что проверять документы на подлинность должны государственные работники, а не сами граждане, поэтому требовать от них такие дорогостоящие исследования нецелесообразно, поэтому нередко причиной споров являются ошибки разных государственных учреждений;
  • если приватизация по каким-либо причинам признается незаконной, то это так же является ошибкой государственных служащих, которые первоначально приняли предоставленную документацию и воспользовались ею для регистрации права;
  • Постановление КС №6-П содержит сведения о том, что права добросовестных покупателей относятся к имущественным правам, так как они могут по закону пользоваться и распоряжаться купленным имуществом, поэтому они могут требовать от государства защиты таких своих прав;
  • дополнительно в этом Постановлении прописывается, что все права должны предоставляться гражданам справедливо, адекватно и пропорционально, поэтому невозможно наличие обратной силы;
  • в судебной практике существуют примеры даже необоснованного обогащения за счет использования статуса добросовестного покупателя, поэтому получает имущество гражданин без учета законодательства и правовых актов, а в этом случае имеется возможность истребовать у такого приобретателя имущество.

Критерии добросовестного приобретателя.

Существует много примеров аналогичных дел, причем решение суда зависело действительно от многочисленных нюансов.

Как покупатель может себя защитить

Покупка имущества, на которое притязают другие лица, является неприятным моментом для каждого человека. В этом случае можно лишиться своих ценностей, а при этом сложно будет вернуть деньги. Поэтому желательно разобраться в том, какими способами может человек защититься, чтобы предотвратить общение с мошенниками.

К основным таким советам относится:

  • перед подписанием контракта и оформлением сделки надо самостоятельно или с помощью профессиональных специалистов проверить покупаемое имущество на юридическую чистоту;
  • следует изучить историю продаж конкретной недвижимости или транспорта, так как если предмет постоянно продается и покупается, то это должно вызывать подозрения;
  • важно убедиться, что продавец является реальным владельцем имущества, а при этом он должен быть дееспособным, поэтому желательно потребовать от него получения соответствующей медицинской справки;
  • если продавец выполняет все действия на основании доверенности, то надо обратиться к нотариусу, выдавшему документ, чтобы убедиться в его действительности и подлинности, а также все равно следует настаивать на встрече с настоящими владельцами, чтобы спросить у них, действительно ли они желают продать имущество;
  • в соглашении надо прописывать настоящую покупную цену, а не заниженный показатель, как это часто просят продавцы, чтобы снизить размер налога;
  • передавать средства надо с одновременным составлением расписки, где указывается точная сумма, причем желательно формировать ее при двух свидетелях.

Какчерез суд оформить прав собственности на квартиру? Узнайте тут.

Если точно следовать вышеуказанным рекомендациям, то повышается вероятность того, что человек даже по суду будет признан добросовестным приобретателем, поэтому к нему не смогут предъявить какие-либо претензии третьи лица.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://zakonandpravo.ru/lgoty-i-posobiya/dobrosovestnyj-priobretatel-zemelnogo-uchastka
  • https://zakonandpravo.ru/pensiya/dobrosovestnyj-pokupatel-zemelnogo-uchastka
  • http://igor-shibalkin.ru/istrebovali-zemelnye-uchastki-dobrosovestnyh-priobretatelej-sochi.html
  • https://rusjurist.ru/nedvizhimost/sudebnaya_praktika_o_dobrosovestnom_priobretatele_nedvizhimogo_imuwestva/
  • https://naruki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/sudebnaya-praktika-o-dobrosovestnih-priobretatelyah.html
  • http://ugolovnyi-expert.com/dobrosovestnyj-priobretatel/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий