Где ставить на кадастровый учет

В статье описаны правила и порядок постановки квартиры на кадастровый учет. Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет: инструкция, документы, сроки и стоимость с учетом изменений 2020. Ответы на актуальные вопросы.

Кадастровый учет - это...

Для начала необходимо понять, что такое кадастровый учет. С данным термином должны быть знакомы все собственники квартир, земельных участков и прочей недвижимости.

Дело все в том, что в России кадастровым учетом называют сбор всех параметров, характеристик и сведений о том или ином имуществе. Точнее, о недвижимости. Их собирает уполномоченный государственный орган.

Иначе говоря, постановка на кадастровый учет объекта недвижимости - это внесение информации о квартире/доме/даче/земельном участке и так далее в соответствующий список в организации, занимающейся сбором данных об имуществе населения.

Нормативная база

Нормативную основу ведения учета в России составляют ФЗ № 221 от г. и ФЗ № 218 от г.

Федеральный закон от N 218-ФЗ

Федеральный закон от N 221-ФЗ

Последний принес изменения в КУ.

Так, постановка на кадастровый учет объекта недвижимости теперь связана с госрегистрацией прав собственности на этот ОН. Вместо ГКН данные об объекте фиксируются в Едином госреестре недвижимости, а вместо кадастрового паспорта выдаются выписки из ЕГРН.

Кто может регистрировать

Еще один немаловажный момент - это то, что заявление о постановке на кадастровый учет подается определенными лицами. Не у всех есть подобное право.

Согласно установленным правилам, обращаться с соответствующим пакетом документов могут:

• собственники той или иной недвижимости;
• арендаторы;
• лица, способные пожизненно наследовать имущество;
• те, кто бессрочно пользуются недвижимостью.

Представитель тоже способен помочь в воплощении задумки в жизнь. Только для этого придется дать ему доверенность, заверенную нотариусом. Наследники и лица, которым переходят права на недвижимость, также имеют право на обращение в регистрирующий орган для постановки на кадастр.

Какое имущество подлежит постановке?

Открытый список ОН, которые нужно ставить на КУ, содержит п. 7 ст. 1 ФЗ № 218.

По общему правилу, учитывается недвижимость, неразрывно связанная с землей: ее невозможно перенести без потери или изменения функционального назначения.

Так, для строений основной признак подлежащего КУ объекта — наличие фундамента. Если сарай нужно учитывать, то теплицу, торговую палатку, дачный туалет — нет.

Земельный участок (в т. ч. дачный, лесной, в водоохранной зоне)

Участок выделяется из государственных или муниципальных земель и ставится на кадастровый учет на основании межевого плана и правоустанавливающих документов (договора купли, ренты, дарения).

Если ЗУ граничит с соседними участками, уже учтенными, необходимо оформить акт согласия на проведение границ. Участок выделяется из другого ЗУ и ставится на КУ, если есть обременение: залог, рента и т. д. Его площадь должна быть не меньше, чем предусмотрено в ЗК РФ и градостроительных актах.

Жилой дом, в т. ч. многоквартирный

Жилой дом ставится на КУ на основании технического плана.

Жилой дом, находящийся в долевой собственности, ставится на КУ только при волеизъявлении всех владельцев недвижимости.

Квартиры, комнаты и жилые помещения

Ставятся на учет, если помещение или его часть обладает двумя признаками: изолированностью и обособленностью. Необходим технический план.

Дачные (садовые) домики и строения (летние кухни, бани, сараи)

Дачный дом ставится на учет после подготовки технического плана и декларации об ОН как «индивидуальный жилой дом».

Иные садовые строения учитываются, если они относятся к объектам капитального строительства — например, если баня имеет фундамент.

Летние кухни, гаражи-ракушки обычно не считаются ОКС. Для КУ кадастровый инженер должен подготовить акт осмотра.

Нежилые помещения, здания и их части

Ставятся на учет как нежилые здания.

Вспомогательные сооружения (сарай, хозблок, хозпостройки, скважины, водонапорная башня, водопроводная сеть)

Ставятся на КУ, если относятся к объектам капитального строительства.

Это может определить кадастровый инженер, он и готовит акт осмотра/техплан для Росреестра.

Скважина учитывается, если ее глубина составляет более 50–100 м, то есть доходит до низколежащих слоев воды.

Гаражи, гаражные боксы, кооперативы и машиноместа

Гараж в блоке учитывается как помещение, стоящий по отдельности — как строение. Необходим технический план, а на землю под ним — межевой и правоустанавливающие документы.

Машиноместа подлежат КУ с 2022 г. Они неразрывно связаны со зданием, в котором выделяются.

Иное имущество

С 2022 г. в ГК появились положения о новых ОН, которые необходимо ставить на учет.

Имущественный комплекс — предприятие вместе со всем, что используется в коммерческой деятельности: землей, зданиями, сооружениями, инвентарем, правами и обязанностями и т. д. (ст. 132 ГК РФ).

Что еще нужно ставить на КУ:

• Газопровод. Учитывается как ОН (линейный) только после введения в эксплуатацию в качестве единого неделимого объекта, даже если он проходит по территории разных муниципальных образований (судебная практика по последнему утверждению спорна). Для КУ необходим также межевой план и правоустанавливающие документы на землю под ним.
• Мост. Относится к линейным объектам. Ставится на КУ на основании техплана после ввода в эксплуатацию (нужен акт об этом).
• Муниципальная автомобильная дорога. Ставится на КУ согласно техплану. Необходим акт и разрешение на ввод в эксплуатацию, иначе Росреестр не будет рассматривать ее как ОН.
• Придомовая территория. Постановка на КУ земли под домом, в том числе придомовой территории, — это обязанность застройщика. Выделение доли и ее учет одним из жильцов недопустимо.
• Трансформаторные подстанции. Ставятся на КУ как сооружение (если ТП — это металлическая будка) или как здание (если стены ТП кирпичные). Нужен техплан, разрешение на ввод в эксплуатацию, межевой план земли и правоустанавливающие документы на нее.
• Гражданское кладбище. Ставится на ЗУ как земельный участок или как сооружение (комплекс из других объектов — дорог, будок, площадок, ЛЭП). Уточнять необходимо в Росреестре. В первом случае нужен межевой, во втором — технический план.
• Объект незавершенного строительства. Можно поставить на КУ, если степень достроенности позволяет с уверенностью сказать, что это самостоятельный ОН, отделенный от других зданий или помещений (обзор судебной практики ВС от г.).
• Разрушенные здания и сооружения необходимо поставить на учет на основании техплана, если планируются ремонтные работы и дальнейшая эксплуатация объекта.
• Памятники. Ставятся на учет, только если они занесены в Единый госреестр объектов культурного наследия.
• Заборы и ограждения. Могут быть классифицированы как ОН («вспомогательное сооружение»), только если они имеют признаки объекта недвижимости, например прочную связь с землей. В большинстве случаев заборы и мощения расцениваются как элементы благоустройства и не учитываются в ЕРГН.