Новая редакция Статьи 67 ЖК РФ с Комментариями и последними поправками на 2022 год. Во многих многоквартирных домах есть не только приватизированное жильё, но и муниципальные жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. В сегодняшней статье постараемся разобраться кому и на каких условиях может быть предоставлено жильё социального найма, кому выставляются квитанции и кто должен платить за ЖКУ, а также кто может голосовать и принимать участие на ОСС.
Права наймодателя по договору социального найма
Наймодатель владеет своими правами и обязанностями, которые определены в ЖК РФ в ст. 65. Часть первая этой статьи гласит о том, что он имеет право потребовать своевременного внесения оплаты за предоставленное жилье и оказанные нанимателю коммунальные услуги. Это его основное право, касающееся согласования по социальному найму жилья.
К правам наймодателя, согласно ЖК, относятся:
- выдача разрешения или отказ на вселение жильцов в квартиру нанимателя (ст. 70);
- принятие решения по поводу обмена социального жилья (ст. 72);
- выдача разрешения на поднаем (ст. 76), прочее.
Обязанности наймодателя разъяснены в части 2 ст. 65 ЖК РФ.
Данное лицо обязано:
- выдать нанимателю жилое помещение, у которого нет иных собственников;
- следить за состоянием жилья, выполнять текущий ремонт в многоквартирном доме, где он сдает социальное жилье;
- участвовать в регулярно проводимом основном ремонте дома;
- следить за своевременным оказанием коммунальных услуг нанимателю социального жилья.
Когда в конкретно рассматриваемом договоре данные обязанности наймодателя не предусматривались, это не освобождает его от их выполнения, так как эти обязанности должны выполняться в обязательном порядке, согласно законам государства.
Заключая с наймодателем договор съема социального жилья, стороны могут внести в него ряд обязанностей наймодателя, которые были согласованы заранее (часть 3 ст.65 ЖК РФ). Но не всегда он идет на то, чтобы вносить в соглашение дополнительные условия, которые его обяжут выполнять.
Юридическая ответственность наймодателя наступает при условии невыполнения им тех или иных обязанностей. Не имеет значения, относятся ли эти обязанности к законодательным, или были внесены в договор социального найма. Кроме этого, в соответствующем бездействии или деянии наймодателя должны прослеживаться признаки правонарушения.
Часть 1 ст. 66 ЖК, разъясняет, в каких случаях наймодатель несет административную ответственность.
Приведем пример. Административная ответственность наступает за невыполнение или нарушение правил, касающихся проведения ремонта жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности (ст. КоАП РФ), нарушение правил обеспечения жильцов необходимыми коммунальными услугами (ст. КоАП РФ).
Гражданско-правовые последствия по отношению к наймодателю имеют место быть в той ситуации, когда последний не выполняет обязанности юридического характера. К ним относятся капитальный ремонт жилого здания, а также устройств, необходимых в оказании коммунальных услуг, прочее.
К основным требованиям нанимателя относятся:
- снижение платы за предоставленное жилое помещение и общее имущество дома;
- возврат затрат на проведение ремонтных работ при устранении недостатков жилья или общего имущества многоквартирного дома;
- покрытие убытков, полученных в результате неисполнения или недобросовестного исполнения наймодателем своих прямых обязанностей.
Комментарий к Статье 67 ЖК РФ
1. В комментируемой статье предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.
Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 Кодекса права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Кодексом, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.
2. Несмотря на то что установленный в ч. 1 ст. 67 Кодекса перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является. Часть 2 указанной статьи указывает также на иные права нанимателя, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма.
Например, Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от N 315, помимо прав нанимателя, указанных в ч. 1 ст. 67 Кодекса, предусмотрены также его права:
пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;
сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения договора социального найма;
расторгнуть в любое время договор социального найма с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи;
осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Кодексом и другими федеральными законами.
3. Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.
В соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от N 315, к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (см. ч. 1 ст. 155 Кодекса).
4. Перечень обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулирован как "открытый": иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма.
Например, в соответствии со ст. 17 Кодекса Постановлением Правительства РФ от N 25 были утверждены обязательные к исполнению Правила пользования жилыми помещениями <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
В соответствии с п. 10 указанных Правил в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Кодексом;
осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 Правил, устанавливающего, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с указанными Правилами;
немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
производить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Кроме того, в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от N 315, наниматель, в частности, обязан:
принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора социального найма, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);
соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
допускать в заранее согласованное сторонами договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время.
Источники
Использованные источники информации при написании статьи:
- http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/prava-i-obyazannosti-po-dogovoru-socialnogo-najma.html
- http://jkodeksrf.ru/rzd-3/gl-8/st-67-jk-rf